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1) Promesse d’achat et compromis de vente on ne confondra pas
La promesse d’achat n’engage que l’acheteur. Le vendeur répond par oui ou non à l’offre formulée, en fonction d’un délai précisé dans le document. Aucun versement n’est délivré à cette étape, sous peine de nullité de l’offre. Ce n’est qu’au moment du compromis de vente qui engage vendeur et acheteur, que ce dernier pourra fournir des frais d’immobilisation (environ entre 5% et 10% du prix de vente). Que ce soit une promesse d’achat, ou un compromis de vente, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter suite à la signature dudit contrat.

2)  Sur les conditions suspensives on veillera
Attention à ne pas renoncer trop vite aux conditions suspensives. Elles permettent de récupérer les frais d’immobilisation si l’on a des doutes sur le bien ou si l’on n’obtient pas son crédit.

3) Les diagnostics immobiliers on consultera
Amiante, plomb, loi Carrez... Le dossier des diagnostics est une arme de négociation sans pareille. Il faut à tout prix le demander avant de signer le compromis de vente pour ensuite négocier le prix ou profiter des 10 jours de rétractation pour revoir le dossier.

4) La superficie du logement on vérifiera
Sachez que le diagnostic loi Carrez n’est pas obligatoire. Même si le bien est en copropriété le vendeur pourra présenter une attestation sur l’honneur comprenant la superficie du logement. S’il se trompe et que l’acheteur le démontre dans l’année qui suit l’acquisition, il sera contraint de rembourser une partie du prix du bien. Une marge d’erreur de 5% est tolérée pour le calcul des surfaces en loi Carrez. Lorsqu’un jardin privatif est présent dans la transaction, une pondération est appliquée par l’agent immobilier ; s’il s’agit d’un balcon, la surface de ce dernier est comptée dans le prix.

5) Le coût total du crédit, en compte on prendra
Une fois à la banque, il ne faut pas s’arrêter uniquement sur le taux de crédit. Il faut aller plus loin en regardant les différentes offres de prêts. Autres points importants : le coût du cautionnement du prêt (environ 2% du coût du crédit), ou les frais de dossier (1% du montant) et enfin, l’assurance emprunteur représentant jusqu’à 30% du coût du crédit.

6) Son notaire on choisira
N’hésitez pas à faire appel à votre propre notaire, en plus de celui du vendeur : cela n’aura aucune incidence sur les frais notariés. Une fois le dossier en main, votre notaire pourra même vous aider à négocier à la baisse le prix du bien avant la signature du compromis.

7) Les honoraires d’agence on examinera
Scrutez avec attention les mentions « honoraires à la charge du vendeur » ou « de l’acheteur ». Dans le premier cas, cela signifie que les frais d’agence sont déjà inclus dans le prix et que c’est le vendeur qui les paie. Dans le second, le prix ne comprend pas encore les honoraires de l’agent immobilier et ce sera à vous de les régler. Vous trouverez le barème de l’agence en question soit en vitrine, soit en agence, parfois même sur leur site internet !

8) Les frais annexes on n’oubliera pas
C’est l’écueil de bon nombre d’acquéreurs : établir un budget en ne prenant en compte que le prix du logement. Certains primo-accédants achètent à ras de leur budget et ne prévoient rien pour la décoration ou les impôts locaux, les forçant ainsi à revendre dans les 2 ans faute de moyens. Parmi ces frais supplémentaires, il faut penser aux charges de copropriété. A vérifier également, l’état daté de la copropriété et les PV d’assemblée générale pour savoir si des travaux lourds seront bientôt réalisés ou connaître le montant annuel des charges.

9) Un budget travaux on prévoira
Même si le bien que vous achetez semble en parfait état, il n’est pas rare de voir après coup les petits défauts. Mieux vaut prévoir un peu d’argent pour résoudre ces situations.

10) Attentif aux vices cachés après la vente on restera
Sachez toutefois qu’il est possible de se retourner contre le vendeur, sous certaines conditions en cas de problème. En signant l’acte d’achat, l’acquéreur dit qu’il accepte le bien en l’état. Mais s’il découvre un problème et qu’il parvient à démontrer que le vendeur l’a sciemment caché au moment de la vente, alors il sera en droit de porter un recours contre ce dernier. Une partie du prix lui sera donc reversée.

Source : L'OBS N°2785-22/03/2018