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Bilan immobilier 2025 : après trois années de crise, le marché de l’ancien amorce un redressement prudent

Après une période de fortes turbulences, le marché immobilier ancien a commencé à sortir de la crise en 2025. Selon la FNAIM, l’année marque un tournant avec le retour progressif de la croissance des transactions, une stabilisation des prix et des conditions de financement plus favorables. Si la reprise est bien engagée, elle reste néanmoins fragile et fortement dépendante du contexte économique et politique.

Une activité en hausse après un point bas historique

Le redémarrage du marché, anticipé par la FNAIM dès le début de l’année 2025, s’est confirmé au fil des mois. Après avoir atteint un point bas en 2024 avec seulement 845 000 transactions, le volume des ventes dans l’immobilier ancien s’est redressé pour atteindre environ 940 000 transactions en 2025. Ce niveau rapproche l’activité de celle observée en 2023, même si elle demeure nettement inférieure au record historique de 2021, qui avait culminé à 1 230 000 ventes.

Pour Loïc Cantin, président de la FNAIM, ce redressement traduit un changement de cycle : après trois années de recul marqué, le marché de l’existant retrouve progressivement des couleurs. Les ventes repartent, les prix cessent de chuter et l’activité se normalise peu à peu. Toutefois, cette dynamique positive montre des signes d’essoufflement depuis le milieu de l’année.

Une reprise freinée par les incertitudes

Malgré ces signaux encourageants, la reprise reste contenue. L’environnement politique et économique incertain continue de peser sur la confiance des ménages et des investisseurs. À cela s’ajoutent plusieurs freins structurels, notamment la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) intervenue en 2025 dans la majorité des départements, ainsi qu’une pénurie persistante de logements à la location.

Selon la FNAIM, cette situation entretient une défiance durable vis-à-vis du marché immobilier. Sans stabilité politique, fiscale et réglementaire, les signaux positifs observés en 2025 risquent de ne pas suffire à enrayer la crise structurelle du logement. Le secteur aurait besoin d’un véritable « choc de confiance » pour consolider durablement la reprise.

Par ailleurs, après avoir fortement reculé, les taux de crédit immobilier ont cessé de baisser à partir de la mi-2025 et se sont stabilisés autour de 3 %, contribuant à une normalisation progressive des conditions de financement.

Des prix globalement stables, avec de fortes disparités locales

Après une baisse marquée en 2023 (-3,5 % sur douze mois glissants) et une quasi-stagnation en 2024 (-0,4 %), les prix des logements anciens ont légèrement progressé en 2025. Au 1er janvier 2026, ils affichent une hausse annuelle de +0,8 %, un rythme proche de celui de l’inflation.

Les écarts territoriaux, très prononcés ces dernières années, tendent à se réduire, même si des disparités subsistent. Les hausses les plus significatives sont observées en Île-de-France (+1,6 %), dans les périphéries des dix plus grandes villes de province (+2,1 %) et dans les villes moyennes (+2,1 %). À l’inverse, les prix reculent légèrement à Paris (-0,5 %) et dans les communes rurales (-0,1 %).

Cette stabilité nationale masque toutefois des situations locales contrastées. Certaines villes continuent d’enregistrer des baisses modérées, comme Saint-Étienne, Grenoble ou Brest, tandis que d’autres connaissent des hausses bien supérieures à la moyenne, notamment Strasbourg, Mulhouse, Caen ou Reims.

Perspectives 2026 : une reprise qui reste sous conditions

Pour 2026, la FNAIM anticipe la poursuite de la reprise du marché immobilier ancien, mais à un rythme plus modéré qu’en 2025. Le volume des transactions pourrait ainsi se situer entre 960 000 et 980 000 ventes. Les prix devraient continuer de progresser légèrement, avec une hausse estimée entre +1 % et +2 %.

Cependant, ces perspectives demeurent fragiles. L’incertitude politique persistante et l’absence d’une politique du logement claire, lisible et ambitieuse continuent de peser sur les anticipations. Sans mesures structurantes et sans vision à long terme, la reprise pourrait peiner à s’installer durablement, laissant le marché exposé à de nouvelles tensions.

La déclaration obligatoire du 30 juin : Obligation de déclarer vos biens immobiliers

Si vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs logements, vous êtes soumis à une nouvelle obligation déclarative de vos biens immobiliers à usage d’habitation. Vous avez jusqu’au 30 juin inclus pour effectuer cette déclaration, sans quoi une amende d’un montant de 150 euros pourra vous être appliquée. Qui concerne cette nouvelle déclaration L’objectif de cette déclaration est de déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants. Cette déclaration concerne tous les propriétaires, particuliers et professionnels de biens immobiliers à usage d’habitation, et notamment : - Les propriétaires indivis - Les usufruitiers - Les sociétés civiles immobilières (SCI) Ces derniers doivent indiquer à quel titre ils occupent chacun de leur logement. Dans le cas où ils ne sont pas les occupants du bien, ils sont tenus de renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Comment déclarer ses biens immobiliers ? Pour effectuer la déclaration, il suffit de vous rendre sur le site « impots.gouv.fr », de vous connecter à votre espace personnel avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Il faudra ensuite aller dans votre espace « gérer mes biens immobiliers ». Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services des impôts seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une déclaration. Dans le cas où vous n’étiez pas le propriétaire du bien au 1er janvier 2023, c’est à l’ancien propriétaire de réaliser la déclaration d’occupation, et ce avant le 30 juin 2023. Source : mysweetimmo.com

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Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages

Qu’est-ce qu’une SCI ? Une SCI (Société civile immobilière) est composée au minimum de 2 associés. Il s’agit de la forme juridique idéale si vous souhaitez acquérir et gérer des biens immobiliers. A quoi sert la SCI ? Quels sont ses avantages de la SCI ? La SCI offre de nombreux avantages aux associés : - Protection du patrimoine des associés : En cas de difficultés financières, les créanciers doivent se retourner contre la société pour les dettes de la SCI. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers pour rembourser les dettes de la SCI. - Transmission simplifiée : Monter une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. La SCI donne également la possibilité aux parents de la transmission d'un patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien. - Imposition : Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». - Flexibilité : La SCI est plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement les statuts. - Cession des parts : L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts de la SCI doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. - Partage des coûts : Les charges locatives ainsi que les frais inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens seront divisés entre les associés. Malgré ces nombreux avantages, la SCI regroupe également quelques inconvénients. En effet, la SCI peut être complexe au niveau de l’accomplissement des démarches administratives et juridiques ainsi qu’au niveau de l’élaboration des statuts. Ensuite, la SCI incombe une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoire.