Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) maintient le cap. Réuni le 15 septembre 2026 à Bercy, l’organisme a confirmé le maintien des règles qui encadrent l’octroi des crédits immobiliers en France. Malgré les tensions persistantes sur les conditions de financement et les appels de plusieurs professionnels à assouplir le dispositif, le plafond de 35 % de taux d’effort, la durée maximale de 25 ans et la marge de flexibilité accordée aux banques restent donc inchangés.
Un cadre toujours fixé à 35 % d’endettement
Pour les emprunteurs comme pour les professionnels de l’immobilier, pas de changement à l’horizon. Les banques doivent continuer à respecter un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise.
La durée des crédits reste également limitée à 25 ans, avec la possibilité, dans certaines situations, d’aller jusqu’à deux années supplémentaires correspondant à une période de différé d’amortissement.
Enfin, les établissements bancaires conservent une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle. Cette enveloppe leur permet d’accorder certains crédits qui ne respectent pas strictement les critères du HCSF, notamment pour tenir compte de la situation particulière de certains emprunteurs.
Cette décision intervient alors que le contexte financier reste marqué par de nombreuses incertitudes. Le HCSF souligne notamment les tensions persistantes sur les marchés obligataires, le niveau élevé d’endettement des économies avancées ainsi que le renchérissement des conditions de financement.
Des professionnels qui réclament davantage de souplesse
Le maintien de ces règles ne fait pas l’unanimité dans le secteur immobilier. Pour une partie des professionnels, le cadre actuel ne reflète plus suffisamment les réalités économiques auxquelles sont confrontés les ménages.
Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS, considère notamment que les règles mises en place en 2019 ont été pensées dans un contexte très différent de celui que connaît aujourd’hui le marché. La remontée des taux et l’évolution du coût de la vie auraient, selon elle, progressivement réduit la capacité d’emprunt de certains ménages.
L’organisation défend ainsi depuis plusieurs années une approche davantage centrée sur le reste à vivre, afin de permettre aux banques d'apprécier plus largement la capacité réelle de remboursement de chaque emprunteur.
Cette position rejoint les demandes formulées par plusieurs acteurs du logement, qui souhaitent davantage de souplesse dans l’analyse des dossiers. Pour eux, le respect mécanique d'un taux d'endettement maximal peut conduire à écarter des ménages dont la situation financière reste pourtant solide.
Les banques également préoccupées par les restrictions
Les établissements prêteurs font eux aussi part de leurs réserves concernant le cadre actuel.
Julien Carmona, président du directoire du Crédit Mutuel Arkéa, estime ainsi que les règles du HCSF ont un impact concret sur la production de crédits immobiliers de son groupe. Selon les chiffres qu’il avance, environ 10 % des prêts immobiliers qui auraient pu être accordés à des clients considérés comme solvables ne seraient pas réalisés en raison de ces contraintes.
Il estime également que la situation actuelle doit être replacée dans son contexte : si la production de crédits immobiliers s’est stabilisée depuis 2024, elle avait auparavant connu une baisse importante.
Dans un environnement où les taux d’intérêt restent élevés par rapport aux années précédentes, ces contraintes pourraient, selon lui, continuer à compliquer l’accès au crédit pour certains ménages, notamment ceux disposant des revenus les plus modestes.
Pourquoi le HCSF maintient-il sa position ?
Pour Bruno Rouleau, cofondateur et délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit, le maintien du dispositif n'est pas réellement surprenant. Le HCSF conserve une approche prioritairement tournée vers la maîtrise des risques liés au crédit immobilier et à l’endettement des ménages.
Au-delà du seul taux d’effort, les banques doivent aujourd’hui composer avec un environnement réglementaire et financier de plus en plus exigeant. Les nouvelles obligations prudentielles, les risques liés à la cybersécurité ou encore l’évolution de la réglementation européenne viennent s’ajouter aux contraintes déjà existantes.
La mise en œuvre progressive des règles issues de Bâle III constitue également un enjeu pour les établissements bancaires, notamment en matière de fonds propres.
Cette situation est particulièrement importante en France, où les crédits immobiliers sont majoritairement accordés à taux fixe. Les banques supportent ainsi davantage directement les évolutions du coût de leur propre financement.
Pour Bruno Rouleau, si les contraintes prudentielles continuent de s'accumuler sans évolution du cadre, les établissements pourraient être amenés à revoir leurs volumes de crédits ou leurs pratiques de financement.
Quelles conséquences pour les professionnels de l’immobilier ?
Pour les professionnels du secteur, le principal enseignement de cette décision est finalement assez simple : les règles du financement immobilier restent les mêmes.
Les acquéreurs devront toujours présenter un dossier compatible avec le plafond de 35 % de taux d’effort et une durée d'emprunt maximale de 25 ans, sauf situations entrant dans les possibilités de flexibilité prévues par le dispositif.
Dans ce contexte, l’anticipation du financement reste donc essentielle. Pour les professionnels de l’immobilier, accompagner les acquéreurs dans la préparation de leur dossier, évaluer leur capacité d’emprunt et identifier le plus tôt possible les éventuelles difficultés de financement peut permettre de sécuriser davantage les projets.
Alors que l’accès au crédit demeure un élément déterminant dans la concrétisation d’un achat immobilier, la préparation du plan de financement reste plus que jamais un enjeu central pour les acquéreurs comme pour les professionnels du secteur.
À ce stade, le message du HCSF est donc clair : malgré les demandes d’assouplissement formulées par plusieurs acteurs, le cadre actuel reste en place.
