Après un été marqué par la stabilité, les taux des crédits immobiliers ont légèrement progressé en septembre 2025. Selon les données publiées par l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen s’est établi à 3,12 % sur le mois, portant la moyenne trimestrielle à 3,09 %.
Une hausse après cinq mois de stabilité
Depuis la baisse de 23 points de base enregistrée au premier trimestre, les taux étaient restés relativement stables durant cinq mois. En août, le taux moyen s’élevait à 3,07 %, les banques profitant encore de la détente des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) pour proposer des offres plus attractives.
Mais la dégradation de l’environnement macroéconomique a incité les établissements bancaires à adopter une approche plus prudente. En septembre, le taux moyen a ainsi progressé de 5 points de base, principalement sur les prêts à 20 et 25 ans, qui concentrent la majorité des financements.
Les emprunteurs disposant d’un apport limité — notamment les primo-accédants — ont été davantage touchés, avec une hausse d’environ 20 points de base pour les profils les plus fragiles.
En conséquence, près de 60 % des emprunteurs ont obtenu un taux supérieur à 3,10 % en septembre, contre moins de 30 % en mars.
Des durées de prêts toujours élevées
La durée moyenne des prêts accordés s’est maintenue à 250 mois au troisième trimestre, un niveau parmi les plus longs observés depuis plus d’un an. Cet allongement permet aux banques d’atténuer les effets de la hausse des taux sur la capacité d’emprunt des ménages.
Cependant, la part des prêts de 25 ans et plus recule sensiblement : 46,3 % en septembre contre 51,9 % au premier trimestre. Le marché se transforme donc, avec moins de financements très longs, ce qui pourrait fragiliser la capacité d’achat des jeunes ménages soumis au plafonnement du taux d’effort.
Un coût des opérations en nette hausse
Le revenu moyen des emprunteurs continue de progresser (+2,3 % après +1,7 % en 2024), traduisant le retour sur le marché de ménages plus aisés, notamment des secundo-accédants.
Mais cette amélioration ne suffit pas à compenser la hausse rapide du coût des opérations immobilières, en augmentation de 4,6 % sur un an, après une quasi-stagnation en 2024 (+0,1 %).
Le coût relatif de l’achat immobilier — rapporté aux revenus — s’établit désormais à 4,1 années de revenus, un niveau équivalent à celui de l’an dernier. Dans ce contexte, l’indicateur de solvabilité de la demande se stabilise, soutenu par l’allongement des durées de prêts, et demeure légèrement au-dessus de sa moyenne de long terme.
Une reprise du marché qui s’essouffle
Après un début d’année 2025 marqué par un certain rebond de l’activité, le marché du crédit immobilier montre des signes d’essoufflement.
Les professionnels font face à un environnement moins favorable : dégradation du marché de l’emploi, incertitudes politiques et économiques, accès au crédit resserré par la Banque de France et baisse des intentions d’achat.
Le mois d’août a particulièrement souffert, avec une chute du nombre de prêts accordés de 40,3 % sur l’ensemble du marché et de 42,6 % sur le segment de l’ancien.
Heureusement, la traditionnelle reprise de septembre a permis de corriger en partie cette faiblesse estivale, sans toutefois inverser la tendance générale d’un marché en reprise ralentie.
