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Immobilier : Comment profiter du don familial exonéré jusqu’à 300 000 € pour acheter ou rénover son logement

La loi de finances 2025 a introduit un dispositif fiscal exceptionnel, encore méconnu, mais qui peut faire toute la différence pour accéder à la propriété. Jusqu’au 31 décembre 2026, il est possible de recevoir jusqu’à 300 000 € de ses proches sans droits de donation, à condition d’utiliser ces fonds pour acheter un logement neuf ou financer des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale.

Un mécanisme prévu par l’article 790 A bis du CGI

Ce dispositif, instauré par l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, exonère de droits de donation certaines sommes transmises dans un cadre familial. Les dons doivent être utilisés dans les six mois pour :

l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA),
ou le financement de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.

Objectifs : aider les ménages à constituer un apport, favoriser l’accession à la propriété malgré des taux élevés et soutenir la rénovation énergétique.

Qui peut donner et qui peut recevoir ?

Les donateurs éligibles sont :

les parents,
les grands-parents,
les arrière-grands-parents,
les oncles et tantes sans descendance directe.

Les bénéficiaires peuvent être :

les enfants,
les petits-enfants,
les arrière-petits-enfants,
les neveux et nièces (en l’absence de descendance directe du donateur).

Montants et plafonds

Chaque membre de la famille peut donner jusqu’à 100 000 € exonérés. Les dons se cumulent, dans la limite de 300 000 € par projet immobilier.
➡ Exemple : deux parents peuvent transmettre 200 000 €, auxquels s’ajoutent des dons de grands-parents pour atteindre le plafond maximum.

Conditions à respecter

Pour bénéficier de l’exonération :

Utiliser les fonds sous 6 mois : achat ou travaux.
Acheter du neuf uniquement : logement neuf ou VEFA.
Choisir des travaux éligibles : uniquement ceux reconnus par MaPrimeRénov’.
Respecter l’occupation du bien : résidence principale pendant au moins 5 ans, ou location à usage de résidence principale (hors foyer fiscal).
Éviter les doublons fiscaux : pas de cumul avec crédit d’impôt ou déduction de charges pour les mêmes travaux.
Conserver les preuves : justificatifs de don, relevés bancaires, compromis, factures, justificatif de résidence.

La démarche en pratique

Déclarer le don dans le mois qui suit via le formulaire n°2735 (Cerfa 11278*16) disponible sur le site impots.gouv.fr.
Effectuer le paiement par un moyen traçable (chèque, virement).
Conserver tous les justificatifs.
Consulter un notaire (fortement recommandé) pour sécuriser la transmission et vérifier les conditions.

Les erreurs à éviter

Dépasser le plafond de 100 000 € par donateur.
Financer des travaux non éligibles.
Ne pas utiliser les fonds dans le délai de 6 mois.
Revendre ou changer l’usage du logement avant 5 ans.

Un levier puissant pour acheter malgré la hausse des taux

Avec ce dispositif temporaire, les familles disposent d’un outil efficace pour constituer un apport conséquent, améliorer leurs conditions d’emprunt et concrétiser un projet immobilier. Encore sous-utilisé, ce mécanisme mérite d’être anticipé dès maintenant avec ses proches pour profiter de l’exonération avant fin 2026.

La déclaration obligatoire du 30 juin : Obligation de déclarer vos biens immobiliers

Si vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs logements, vous êtes soumis à une nouvelle obligation déclarative de vos biens immobiliers à usage d’habitation. Vous avez jusqu’au 30 juin inclus pour effectuer cette déclaration, sans quoi une amende d’un montant de 150 euros pourra vous être appliquée. Qui concerne cette nouvelle déclaration L’objectif de cette déclaration est de déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants. Cette déclaration concerne tous les propriétaires, particuliers et professionnels de biens immobiliers à usage d’habitation, et notamment : - Les propriétaires indivis - Les usufruitiers - Les sociétés civiles immobilières (SCI) Ces derniers doivent indiquer à quel titre ils occupent chacun de leur logement. Dans le cas où ils ne sont pas les occupants du bien, ils sont tenus de renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Comment déclarer ses biens immobiliers ? Pour effectuer la déclaration, il suffit de vous rendre sur le site « impots.gouv.fr », de vous connecter à votre espace personnel avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Il faudra ensuite aller dans votre espace « gérer mes biens immobiliers ». Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services des impôts seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une déclaration. Dans le cas où vous n’étiez pas le propriétaire du bien au 1er janvier 2023, c’est à l’ancien propriétaire de réaliser la déclaration d’occupation, et ce avant le 30 juin 2023. Source : mysweetimmo.com

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Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages

Qu’est-ce qu’une SCI ? Une SCI (Société civile immobilière) est composée au minimum de 2 associés. Il s’agit de la forme juridique idéale si vous souhaitez acquérir et gérer des biens immobiliers. A quoi sert la SCI ? Quels sont ses avantages de la SCI ? La SCI offre de nombreux avantages aux associés : - Protection du patrimoine des associés : En cas de difficultés financières, les créanciers doivent se retourner contre la société pour les dettes de la SCI. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers pour rembourser les dettes de la SCI. - Transmission simplifiée : Monter une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. La SCI donne également la possibilité aux parents de la transmission d'un patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien. - Imposition : Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». - Flexibilité : La SCI est plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement les statuts. - Cession des parts : L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts de la SCI doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. - Partage des coûts : Les charges locatives ainsi que les frais inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens seront divisés entre les associés. Malgré ces nombreux avantages, la SCI regroupe également quelques inconvénients. En effet, la SCI peut être complexe au niveau de l’accomplissement des démarches administratives et juridiques ainsi qu’au niveau de l’élaboration des statuts. Ensuite, la SCI incombe une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoire.