Immobilier en 2026 : reprise des transactions et tension persistante sur la location

Début 2026, le marché immobilier français amorce une nouvelle phase après plusieurs années de correction. Si la transaction connaît un redémarrage net, le marché locatif, lui, reste sous forte pression, en raison d’un manque structurel d’offre et de choix stratégiques des bailleurs.

2025 : une année charnière pour la transaction

Après deux années d’ajustement, 2025 a marqué un tournant pour le marché immobilier. Les prix se sont globalement stabilisés, avec une hausse modérée de +0,7% en moyenne nationale, tandis que l’activité est restée soutenue avec près de 940 000 ventes réalisées. Cette stabilisation s’est faite dans un contexte d’offre limitée (-4% de biens mis en vente) et d’adaptation aux nouvelles obligations réglementaires, notamment l’audit énergétique.

Début 2026 : reprise différenciée selon les biens et les territoires

Dès janvier 2026, les indicateurs confirment un regain d’activité sur le marché de la transaction. L’offre augmente de +4,3% par rapport à l’an dernier, avec 183 671 biens disponibles. Les prix repartent à la hausse (+8,7%, atteignant 3 536 €/m²), tandis que les budgets d’achat évoluent plus modérément (+1,8%, à 339 988 €) et que la surface moyenne achetée recule de 6 m², à 96 m². Les acheteurs deviennent plus sélectifs, prenant en compte l’emplacement, l’état du bien et les travaux à prévoir. L’obligation d’audit énergétique pour les logements classés E, F et G, désormais pleinement intégrée, influence directement les délais de vente et les négociations.

Maisons : une demande toujours forte

Les maisons continuent de concentrer la majorité de l’offre, représentant près de 60% des biens mis en vente en 2025, malgré un recul de -6,5%. Début 2026, la rareté des maisons disponibles se fait encore plus sentir (-14,2% par rapport à janvier 2025). Les prix poursuivent leur progression (+1,8%, à 2 783 €/m²) et le budget moyen atteint 363 320 €, pour une surface toujours importante de 130 m².

Appartements : une reprise plus fluide

Après un ajustement plus marqué en 2025, notamment dans les grandes villes (-1,2% sur les prix/m²), le marché des appartements reprend de la vigueur en 2026. L’offre progresse fortement (+30%, à 95 948 biens), accompagnée d’une hausse des prix (+4%, à 4 925 €/m²) et des budgets (+5,6%, à 318 657 €), tandis que la surface moyenne reste stable à 65 m². La reprise profite surtout aux appartements bien situés, fonctionnels et conformes aux exigences réglementaires.

Des dynamiques locales très hétérogènes

Le redémarrage n’est pas uniforme selon les villes. Dans les grandes métropoles, la reprise reste graduelle : Paris progresse de +3,3% (12 535 €/m², +1,5%), Nantes (+7,2%) et Lyon (+1,8%) affichent des hausses modérées, tandis que Nice recule encore (-7,2%).

Dans les métropoles régionales, le marché est plus dynamique : Le Havre (+9,9%), Rennes (+7,8%) et Grenoble (+5%) enregistrent des volumes en hausse, portés par des prix plus accessibles.

Dans les villes moyennes et périphériques, les contrastes sont marqués : Beauvais (-20,8%), Dunkerque (-19,6%) et Villeneuve d’Ascq (-12,9%) reculent, alors que Vénissieux (+21,1%), Saint-Nazaire (+18%) et Vaulx-en-Velin (+16,9%) progressent, soutenues par des prix modérés. Les marchés littoraux et premium restent sous pression, avec une offre limitée et des prix élevés (Antibes -8,7%, Nice -7,2%, Cannes -3,1%).

Location : un marché toujours tendu

À l’inverse de la transaction, le marché locatif demeure sous tension. À fin 2025, l’offre de logements à louer n’a progressé que de +1,5%, tandis que les loyers ont augmenté de +2%, pour atteindre 812 € en moyenne. La demande reste soutenue, en particulier dans les zones tendues, en raison des difficultés d’accès à la propriété.

Le cadre réglementaire influence fortement les stratégies des bailleurs : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, et les échéances pour les logements F et E (2028 et 2034) orientent déjà les décisions patrimoniales. L’ajustement du calcul du DPE début 2026 permet à environ 850 000 logements d’améliorer leur classement énergétique, offrant un léger répit sans compenser le manque d’offre.

Non meublé vs meublé : des arbitrages stratégiques

Les bailleurs adaptent leurs stratégies face aux contraintes et à la pression sur la rentabilité. La location non meublée recule dans de nombreuses zones tendues, alors que la location meublée continue de progresser, notamment dans les grandes villes, zones étudiantes et touristiques. Les loyers augmentent dans les deux segments, mais plus modérément pour le meublé (+1,4%, à 19,1 €/m²) que pour le non meublé (+2,3%, à 13,2 €/m²).

Une pression locative très variable selon les villes

La tension locative reste forte mais hétérogène. Certaines villes voient l’offre progresser : Saint-Nazaire (+25,8%), Angers (+18,3%) ou Niort (+18,2%), tandis que d’autres enregistrent un net recul : Biarritz (-30,7%), Arles (-16,2%) et Marseille (-9,6%). Les loyers poursuivent leur hausse presque partout, avec des augmentations marquées à Nice (+6,6%), Dunkerque (+6,9%) et Roubaix (+6,2%).

La déclaration obligatoire du 30 juin : Obligation de déclarer vos biens immobiliers

Si vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs logements, vous êtes soumis à une nouvelle obligation déclarative de vos biens immobiliers à usage d’habitation. Vous avez jusqu’au 30 juin inclus pour effectuer cette déclaration, sans quoi une amende d’un montant de 150 euros pourra vous être appliquée. Qui concerne cette nouvelle déclaration L’objectif de cette déclaration est de déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants. Cette déclaration concerne tous les propriétaires, particuliers et professionnels de biens immobiliers à usage d’habitation, et notamment : - Les propriétaires indivis - Les usufruitiers - Les sociétés civiles immobilières (SCI) Ces derniers doivent indiquer à quel titre ils occupent chacun de leur logement. Dans le cas où ils ne sont pas les occupants du bien, ils sont tenus de renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Comment déclarer ses biens immobiliers ? Pour effectuer la déclaration, il suffit de vous rendre sur le site « impots.gouv.fr », de vous connecter à votre espace personnel avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Il faudra ensuite aller dans votre espace « gérer mes biens immobiliers ». Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services des impôts seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une déclaration. Dans le cas où vous n’étiez pas le propriétaire du bien au 1er janvier 2023, c’est à l’ancien propriétaire de réaliser la déclaration d’occupation, et ce avant le 30 juin 2023. Source : mysweetimmo.com

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Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages

Qu’est-ce qu’une SCI ? Une SCI (Société civile immobilière) est composée au minimum de 2 associés. Il s’agit de la forme juridique idéale si vous souhaitez acquérir et gérer des biens immobiliers. A quoi sert la SCI ? Quels sont ses avantages de la SCI ? La SCI offre de nombreux avantages aux associés : - Protection du patrimoine des associés : En cas de difficultés financières, les créanciers doivent se retourner contre la société pour les dettes de la SCI. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers pour rembourser les dettes de la SCI. - Transmission simplifiée : Monter une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. Lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. La SCI donne également la possibilité aux parents de la transmission d'un patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien. - Imposition : Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». - Flexibilité : La SCI est plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement les statuts. - Cession des parts : L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts de la SCI doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. - Partage des coûts : Les charges locatives ainsi que les frais inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens seront divisés entre les associés. Malgré ces nombreux avantages, la SCI regroupe également quelques inconvénients. En effet, la SCI peut être complexe au niveau de l’accomplissement des démarches administratives et juridiques ainsi qu’au niveau de l’élaboration des statuts. Ensuite, la SCI incombe une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoire.