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Alors que la reprise du marché de l’ancien amorcée au printemps semble désormais s’essouffler, les prix immobiliers, eux, continuent de grimper. La pénurie de biens disponibles et le resserrement du crédit constituent aujourd’hui les deux moteurs d’un marché plus que jamais sous tension. Le Baromètre LPI-Iad d’octobre dresse un état des lieux contrasté d’un secteur où les signaux contradictoires se multiplient.

Un marché de l’ancien à deux vitesses

Depuis la mi-été, le dynamisme observé sur le marché de l’ancien se délite progressivement. Habituellement marquée par un ralentissement saisonnier à l’automne, la période s’accompagne pourtant d’une hausse soutenue des prix : +0,8 % sur trois mois en octobre, selon les compromis signés. Cette hausse se rapproche d’un record, tant les niveaux proposés à la vente appartements comme maisons  n’ont jamais été aussi élevés.

En glissement annuel, les prix progressent encore de 1,9 % (+2,1 % pour les appartements ; +1,7 % pour les maisons). Cette inflation immobilière entretient un paradoxe : elle fragilise la solvabilité des ménages dans un contexte de taux en hausse, tout en facilitant la revente des biens, stimulant ainsi les mobilités résidentielles.

Nouveaux logements : divergence profonde entre maisons et appartements

Le marché du neuf confirme cette dualité.

• Les maisons neuves, particulièrement en zones B2 et C, voient leur demande bondir. Les ventes progressent à un rythme exceptionnel, soutenues par une offre bancaire encore dynamique et des stratégies commerciales agressives des constructeurs. Résultat : des prix en hausse rapide (+2,2 % sur un an).

• Les appartements neufs, en revanche, peinent à trouver preneur. Prix trop élevés, localisation jugée peu attractive et départ massif des investisseurs locatifs freinent les ventes, qui stagnent. Les prix ne progressent que de 0,1 % sur un an.

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Évolutions de long terme : une hausse moins spectaculaire qu’il n’y paraît

Sur quinze ans, les prix des appartements anciens apparaissent finalement moins inflationnistes que ce que l’on pourrait croire. Dans la moitié des grandes villes de plus de 100 000 habitants, les hausses sont inférieures à l’inflation moyenne (+1,8 % par an). Certaines villes : Grenoble, Perpignan, Saint-Étienne ont même enregistré une quasi-stagnation.

Dans un tiers des métropoles, les prix n’ont pas augmenté plus vite que les revenus des ménages (+2,8 % par an). Seules quelques villes : Angers, Annecy, Brest, Metz, Rennes ou Strasbourg affichent des progressions supérieures, souvent liées à une restructuration socio-économique attirant une population plus aisée.

Périphéries plébiscitées et hiérarchie des prix bousculée

Depuis plusieurs années, les périphéries des grandes villes gagnent en attractivité. Dans nombre de métropoles (Grenoble, Nice, Montpellier, Nancy, Rennes, Strasbourg…), l’écart de prix entre centre-ville et communes périphériques se réduit. Les ménages recherchent un cadre de vie plus calme, sécurisé et accessible, au détriment des centres urbains où l’offre se raréfie et où les prix culminent.

Côté appartements, les hausses les plus fortes (≥3 %) se situent à Grenoble, Montpellier, Nice, Rouen, Toulouse et Paris. À l’inverse, les prix reculent toujours à Lille, Nantes, Rennes et Strasbourg.
Pour les maisons, les hausses dominent dans 60 % des métropoles, particulièrement à Brest, Grenoble, Nancy et Rennes.

Des marges de négociation très variables selon les régions

La hausse des taux et la pénurie de biens reconfigurent totalement les relations vendeur–acheteur.

• Dans les régions où les prix sont bas (Bourgogne, Franche-Comté, Limousin, Picardie…), les marges restent élevées. Les vendeurs doivent souvent revoir leurs prétentions, sans toujours parvenir à permettre la concrétisation des projets d’achat.

• Dans les régions les plus chères (Île-de-France, Rhône-Alpes, PACA, Aquitaine), les marges sont particulièrement faibles, reflet d’une offre rare et d’acheteurs sur-sélectionnés par les banques. Une situation loin d’être favorable à la demande, malgré les apparences.

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L’ancien montre des signes clairs d’essoufflement

Après un printemps euphorique (+31 % de ventes en juillet en glissement trimestriel), la demande s’est affaiblie dès le milieu de l’été. En septembre, le rebond habituel n’a pas eu lieu (+13,7 % seulement), et octobre confirme la tendance : +8,7 %.

La remontée des taux immobiliers accélérée depuis août et le rationnement du crédit pèsent lourdement sur la solvabilité des ménages. Les prêts se raccourcissent, les exigences d’apport augmentent, et de nombreux acheteurs sortent du marché.

Un quart des régions en baisse de volume de transactions

Le coup de frein est net dans plusieurs territoires.

• Fort recul (–10 %) : Alsace, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes.

• Recul plus modéré : Nord-Pas-de-Calais, Pays de la Loire.

• Stagnation : Auvergne, Centre, Haute-Normandie.

En Province, les ventes ne progressent que de 5,7 %, contre +15,6 % en Île-de-France. D’autres régions résistent mieux : Aquitaine, Champagne-Ardenne et Franche-Comté affichent même +25 %, portées par une demande forte malgré une construction en panne.