Après un net rebond au début de l’année, le marché de l’immobilier ancien a montré des signes de ralentissement à partir de l’été 2025. Selon le baromètre LPI-iad, la demande s’est faite plus hésitante, freinant les transactions dans plusieurs régions, tandis que les prix ont continué à progresser dans de nombreuses villes.
Des prix en hausse après une année 2024 morose
Alors que 2024 avait vu un recul des prix des logements anciens (-1,0 %), l’année 2025 a été marquée par un rebond avec une hausse moyenne de +1,8 %. Cette progression a été soutenue par la reprise des ventes dès l’été 2024 et par la pression de la demande sur un marché où l’offre reste insuffisante. Le manque de biens à vendre, combiné à une construction limitée, a contribué à maintenir les prix à la hausse, aussi bien dans les grandes villes que dans les zones rurales.
Les appartements plus dynamiques que les maisons
L’augmentation des prix a été particulièrement rapide sur le marché des appartements anciens (+2,5 % contre -1,3 % en 2024), notamment dans les villes où les restrictions de construction locales limitent l’offre. La revente de certains biens a également libéré des capacités financières supplémentaires, accentuant la hausse. En revanche, le marché des maisons anciennes a montré un ralentissement : après un pic de +1,9 % en juin, la hausse a été de +1,1 % sur l’ensemble de l’année.
Cette progression reste néanmoins significative, car la demande pour ce type de logement reste forte. Toutefois, la dégradation des conditions de crédit dans l’ancien tend désormais à freiner la hausse des prix.
Les maisons neuves en plein essor
Le marché des maisons neuves a pleinement profité de l’aménagement du PTZ dans les zones B2 et C et de l’amélioration des conditions de crédit (baisse des taux, allongement des durées de prêts). Malgré une augmentation des apports personnels, les ventes ont nettement rebondi, entraînant une hausse rapide des prix de +3,1 % en 2025, après -0,4 % en 2024.
En revanche, les ventes d’appartements neufs ont stagné. La localisation et le niveau des prix des biens proposés, ainsi qu’un environnement réglementaire peu favorable à l’investissement locatif, ont découragé les accédants et les investisseurs. Les prix se sont donc globalement stabilisés après deux années de baisse.
Une diffusion des hausses de prix dans les villes
La hausse des prix s’est renforcée dans les villes de plus de 40 000 habitants. En province, 65 % des villes ont enregistré une augmentation des prix des appartements anciens (contre 50 % en 2024), et 68 % en Île-de-France (contre 15 % en 2024). Dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants, 75 % ont connu une hausse des prix (contre 33 % en 2024).
Pour les maisons anciennes, les prix ont progressé dans 59 % des villes de province et 60 % des villes franciliennes. Des augmentations à deux chiffres ont été observées dans certaines villes, notamment Angoulême, Carcassonne, Montauban ou Roubaix pour les appartements, et Grenoble, Lyon, Metz ou Toulouse pour les maisons.
Une préférence accrue pour la périphérie
En 2025, la demande d’appartements a renforcé sa préférence pour les communes périphériques, en raison de la pénurie et des prix élevés des centres urbains. Cette tendance est notable dans les métropoles de Brest, Grenoble, Marseille, Montpellier et Rennes, mais reste moins marquée à Bordeaux, Lyon et Paris. Pour les maisons, les prix ont augmenté dans la majorité des métropoles, avec des hausses supérieures à 4 % à Grenoble, Nancy et Nice.
Marges de négociation en hausse
La reprise des transactions sur des marchés tendus et la remontée des taux d’intérêt ont modifié les conditions de négociation. En 2025, les marges de négociation ont progressé de 33 % pour les appartements (7,9 % en fin d’année) et de 45 % pour les maisons (10,2 %). Les marges restent plus élevées dans les régions à prix bas et plus faibles dans les régions où les prix sont élevés, en raison de l’accès au crédit limité et de la pénurie d’offres.
Une année contrastée selon les régions
L’activité du marché ancien a connu un très bon début d’année, avec un bond de 14,6 % des ventes sur l’ensemble de 2025. Mais la reprise, très vive au premier semestre, s’est émoussée à partir de l’été. En décembre, la hausse des ventes sur trois mois n’était plus que de 10,3 %.
Les disparités régionales sont marquées : certaines régions comme Basse-Normandie, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Lorraine, Picardie et Poitou-Charentes ont enregistré des hausses supérieures à 20 %, tandis que d’autres régions, comme le Nord-Pas-de-Calais et Rhône-Alpes, ont vu leurs ventes reculer.
Après une année 2025 dynamique, le marché de l’immobilier ancien s’achemine vers un ralentissement marqué par une demande hésitante, des conditions de crédit plus strictes et des tensions régionales. Les prix continuent cependant de progresser, notamment pour les appartements anciens et les maisons neuves, soulignant un marché toujours très tendu et déséquilibré.
