Le marché immobilier français peine à retrouver un rythme soutenu. Si les ventes de logements anciens continuent de progresser sur un an, la reprise ralentit et les prix restent orientés à la baisse. Selon les notaires, 951 000 transactions ont été enregistrées sur douze mois à fin août 2026, soit une hausse de 3,6 % sur un an. Dans un contexte économique incertain et face à des conditions de financement toujours déterminantes, les perspectives pour la fin de l’année s’orientent vers une stabilisation des prix.
Un marché immobilier qui perd de son élan
Après le redressement amorcé à l’automne 2024, le marché immobilier semble marquer une pause. Dans leur note de conjoncture d’octobre 2026, les notaires font état de 951 000 ventes de logements anciens en France hors Mayotte sur les douze mois achevés fin août, soit une progression annuelle de 3,6 %. Cette évolution reste positive, mais elle témoigne d’un net ralentissement par rapport à la fin de l’année 2025, lorsque la hausse des transactions approchait les 13 %.
Si les projets d’achat sont toujours présents, leur concrétisation reste difficile. Le manque de visibilité économique et les conditions d’accès au crédit incitent les acquéreurs à prendre davantage de temps avant de se décider. Les négociations s’allongent, tandis que certains vendeurs préfèrent reporter leur projet plutôt que de revoir leurs prétentions à la baisse.
Face à cette situation, les notaires envisagent un volume d’environ 920 000 transactions à la fin de l’année 2026 si la tendance actuelle se poursuit. Cette estimation reste toutefois une projection. Pour les propriétaires qui souhaitent vendre, la capacité à proposer un prix cohérent avec les transactions récentes de leur secteur constitue un élément essentiel pour concrétiser leur projet.
Des prix en baisse, particulièrement pour les maisons
Après une stabilisation au premier trimestre, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 en France métropolitaine. Sur un an, la baisse atteint 0,8 %, selon les indices Notaires-Insee.
Les maisons sont davantage touchées que les appartements. Leurs prix diminuent de 1,3 % sur un an, contre seulement 0,1 % pour les appartements, dont les valeurs restent relativement stables. Les évolutions varient néanmoins selon les territoires, ce qui rappelle l’importance de prendre en compte les spécificités de chaque marché local.
En Île-de-France, les prix des logements anciens reculent de 0,3 % sur un an, tandis que la baisse atteint 1 % en province. La situation francilienne présente toutefois des différences selon le type de bien : les maisons enregistrent un recul annuel de 1,5 %, alors que les appartements progressent de 0,3 %. À Paris, les prix des appartements anciens augmentent même de 0,6 %, pour atteindre un prix de référence de 9 560 euros le mètre carré au deuxième trimestre 2026.
Les écarts sont également marqués entre les grandes villes. À Nantes, le prix médian des appartements anciens s’établit à 3 280 euros le mètre carré, en baisse de 3,1 % sur un an. À Nice, il atteint 4 980 euros le mètre carré, soit une progression de 4,9 % sur la même période.
Ces disparités montrent qu'une tendance nationale ne suffit pas à déterminer la valeur d’un logement. L’emplacement, les caractéristiques du bien et la dynamique du marché local restent des critères essentiels pour fixer un prix de vente ou évaluer une opportunité d’achat.
Vers une stabilisation des prix à l’automne ?
Malgré le recul observé au deuxième trimestre, les perspectives des notaires laissent entrevoir une évolution plus stable des prix à l’automne. D’après les avant-contrats analysés, les prix des logements anciens en France métropolitaine pourraient afficher, à fin novembre 2026, une baisse annuelle limitée à 0,5 % pour les appartements et à 0,4 % pour les maisons.
Sur trois mois, les appartements seraient presque stables, avec un léger recul de 0,1 %. Les maisons pourraient, quant à elles, enregistrer une progression de 0,8 %. En province, les prix devraient également se rapprocher de l’équilibre sur un an.
En Île-de-France, les appartements resteraient globalement stables, malgré un léger recul attendu à Paris. Les maisons franciliennes continueraient en revanche d'afficher une baisse annuelle.
Ces projections suggèrent que le marché pourrait progressivement sortir de sa phase de correction. Cette stabilisation ne signifie toutefois pas que les conditions seront réunies pour une reprise durable des transactions. L’évolution du crédit immobilier restera déterminante dans les prochains mois.
Le crédit immobilier, un facteur décisif pour les acheteurs
Les conditions de financement continuent de peser sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Selon les données de la Banque de France reprises dans la note de conjoncture, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, s’établissait à 3,32 % en août 2026, contre 3,30 % en juillet.
Si les prix se stabilisent, une éventuelle hausse des taux pourrait néanmoins fragiliser les projets d’acquisition. Les notaires soulignent notamment qu’un retour des taux au-delà de 4 % risquerait de réduire davantage la capacité d’emprunt des ménages et d’entraîner de nouveaux reports de projets.
Pour les acquéreurs, l’enjeu consiste donc à évaluer précisément leur budget avant de se positionner sur un bien. Le montant empruntable, le niveau des mensualités et le coût total du crédit doivent être étudiés en parallèle du prix de vente. Une baisse des prix ne garantit pas nécessairement une amélioration du pouvoir d’achat immobilier si les conditions de financement se dégradent.
Le marché du logement neuf reste sous pression
Les difficultés du secteur ne concernent pas uniquement l’immobilier ancien. Le marché du logement neuf continue lui aussi de montrer des signes de fragilité.
Au deuxième trimestre 2026, les réservations à la vente reculent de 2,2 % sur un an, pour atteindre 16 112 logements. Les mises en vente diminuent plus nettement, avec une baisse de 6,5 %, à 17 499 logements. Dans le même temps, le stock de logements proposés à la vente progresse de 1,4 %, pour atteindre 124 027 unités.
Les annulations de réservations augmentent également de 7,5 %, à 2 893 logements. Ces chiffres illustrent les difficultés persistantes des promoteurs à commercialiser leurs programmes dans un contexte où les ménages restent attentifs à leur capacité de financement.
Du côté de la construction, les indicateurs évoluent de manière contrastée. En août 2026, les autorisations de logements diminuent de 1,1 % sur un mois, à 29 749 unités, tandis que les mises en chantier progressent de 4,1 %, pour atteindre 27 663 logements.
Le DPE et le confort d’été, des critères à surveiller
Au-delà des prix et du financement, les caractéristiques des logements occupent une place croissante dans les décisions d’achat. Les données des notaires mettent notamment en évidence la répartition des ventes selon le diagnostic de performance énergétique (DPE).
En 2025, les logements anciens classés C représentent 23 % des ventes, contre 35 % pour ceux classés D et 20 % pour les biens classés E. Les notaires invitent toutefois à interpréter ces évolutions avec prudence : certaines améliorations de l’étiquette énergétique peuvent résulter d’un changement de méthode de calcul, sans que des travaux aient nécessairement été réalisés.
Le confort thermique en période de fortes chaleurs pourrait également devenir un critère de valorisation plus important. L’isolation, la conception du logement et sa capacité à conserver une température agréable en été méritent ainsi une attention particulière lors des visites. L’étiquette du DPE ne suffit pas, à elle seule, à garantir le confort d’été.
Un marché qui reste dépendant de la confiance des ménages
À l’approche de la fin de l’année 2026, le marché immobilier français se trouve donc dans une phase de transition. Les prix semblent se rapprocher de la stabilité, mais la progression des ventes ralentit et les difficultés du logement neuf persistent.
Dans ce contexte, la poursuite de la reprise dépendra notamment de l’évolution des taux d’intérêt, de la capacité d’emprunt des ménages et de l’adaptation des prix aux réalités locales. Pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, une bonne connaissance du marché et une évaluation réaliste du budget restent essentielles pour mener à bien un projet immobilier.
