Le premier semestre 2025 s’est déroulé dans un climat contrasté pour le marché immobilier français. Alors que cette période est traditionnellement porteuse, les prix sont restés globalement stables au niveau national, n’enregistrant qu’une légère hausse de +1 %, selon le Baromètre national SeLoger/Meilleurs Agents. Un constat d’autant plus surprenant que les taux de crédit ont reculé depuis début 2024, sans pour autant stimuler les prix comme espéré.
Un début d’année prometteur… vite tempéré
L’année avait pourtant bien commencé : au premier trimestre, l’ensemble des segments du marché immobilier avait connu des hausses plus marquées que les années précédentes à la même période. Mais cet élan n’a pas été confirmé au printemps. Au second trimestre, habituellement plus dynamique, la progression des prix s’est nettement tassée, voire figée : +0 % pour les dix plus grandes villes françaises (Top 10), +0,2 % pour les 50 plus grandes (Top 50), et +1,1 % en zones rurales, contre respectivement +1,4 %, +1,5 % et +1,8 % à la même période en 2024.
Cette absence de rebond printanier a pesé lourd dans le bilan semestriel. Derrière cette tendance globale de stabilité, le marché révèle des disparités importantes selon les segments géographiques.
Paris et les campagnes en tête, les grandes villes à la traîne
Alors que Paris et les zones rurales continuent de tirer leur épingle du jeu, ce n’est pas le cas des grandes agglomérations. La capitale affiche une hausse de +1,4 % depuis janvier, rompant avec le recul de -0,2 % observé l’an dernier. La progression des prix y reste régulière, autour de +0,2 % par mois.
Le marché rural, quant à lui, bénéficie toujours de son attractivité post-crise sanitaire, avec une hausse semestrielle de +2,4 %. L’accessibilité des prix et l’intérêt soutenu des acheteurs pour ces zones expliquent cette dynamique positive.
À l’inverse, les grandes villes connaissent une période de stagnation. Les prix n’ont progressé que de +0,3 % dans les villes du Top 50, et ont même reculé de -0,3 % dans le Top 10, marquant leur pire performance semestrielle depuis plus d’une décennie (hors 2023).
Pouvoir d’achat en hausse… sans impact immédiat
En dépit de ce marché atone, le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est légèrement amélioré, grâce à la combinaison d’une hausse modérée des prix et de la baisse des taux d’intérêt. En moyenne, les acheteurs ont gagné 2 m² de surface accessible dans les villes du Top 10 et du Top 50.
Certaines villes se démarquent. Nantes, par exemple, a vu ses prix reculer de -1,3 %, permettant un gain de +4 m², passant de 57 m² à 61 m² accessibles. À Montpellier, les prix ont grimpé de +2,2 %, mais la baisse des taux a permis de maintenir un pouvoir d’achat stable à 44 m².
Toutefois, cette amélioration n’a pas suffi à relancer la demande. Le climat économique et financier incertain freine toujours les projets d’achat, et les ménages peinent à se projeter.
Un environnement économique toujours incertain
Le marché évolue dans un contexte économique inédit, où la volatilité des taux rend toute prévision difficile. Alors qu’un taux moyen de 3 % était attendu pour l’été, les taux de crédit sont repartis à la hausse, atteignant aujourd’hui 3,35 %, soit +0,15 point en trois mois. Parallèlement, les taux d’emprunt d’État à 10 ans (OAT) ont bondi de 2,8 % à 3,2 % depuis décembre.
La Banque Centrale Européenne, de son côté, tente d’assouplir la donne : elle a abaissé ses taux directeurs de 0,25 point en juin. Une mesure favorable, mais encore insuffisante pour contrebalancer la tension sur les taux longs.
Perspectives incertaines pour le second semestre
Ce premier semestre 2025 laisse un bilan mitigé : malgré des conditions de financement en amélioration et un pouvoir d’achat en hausse, le marché immobilier reste figé, plombé par les incertitudes économiques et géopolitiques. La question reste entière : une éventuelle stabilisation des taux suffira-t-elle à redonner confiance aux acheteurs et à redynamiser le marché au second semestre ? Rien n’est moins sûr dans le climat actuel.
