À la fin mars 2025, le marché immobilier ancien connaît un retournement confirmé, marqué par une hausse des prix. Selon le baromètre LPI-iad, les prix des logements anciens ont progressé de 0,7 % sur un an, après une baisse de 4,6 % constatée en mars 2024. Cette dynamique haussière, amorcée dès la fin du printemps 2024, touche aussi bien les appartements que les maisons et s’observe sur l’ensemble du territoire.
Un marché porté par une offre limitée et des vendeurs ambitieux
Face à une offre toujours insuffisante, les vendeurs revoient leurs prétentions à la hausse. Sur les trois derniers mois, les prix affichés ont progressé de 1,5 % en moyenne (+1,4 % pour les appartements, +1,6 % pour les maisons). Sur un an, les prix augmentent de 5,4 % dans plus de la moitié des villes de plus de 40 000 habitants, avec des hausses à deux chiffres dans des villes comme Angoulême, Calais, Meaux ou Quimper.
Une hausse plus marquée en Province qu’en Île-de-France
La Province concentre la majorité des hausses. Sur le marché des appartements, 63 % des villes de Province affichent une augmentation moyenne de 6,1 %, contre 3,1 % pour 34 % des villes d’Île-de-France. Côté maisons, les prix grimpent de 6,4 % en moyenne dans 53 % des villes de Province, et de 7,3 % dans 43 % des communes franciliennes.
Le marché du neuf en voie de redressement
Le secteur du neuf profite également de l’amélioration des conditions de crédit et d’un retour progressif des acquéreurs les plus solvables. Les prix ont augmenté de 0,6 % depuis le début de l’année, aussi bien pour les appartements que pour les maisons individuelles. Néanmoins, cette reprise reste fragile, menacée par les incertitudes économiques : ralentissement de la croissance, montée du chômage, tensions politiques et détérioration du contexte international.
Une demande de crédit en baisse
Malgré un bon début d’année, la baisse des taux d’intérêt se fait moins marquée. Cela pèse sur la solvabilité des acheteurs, d’autant plus que la demande de crédit diminue et que les intentions d’achat fléchissent. Le nombre de prêts bancaires accordés reste inférieur de 26 % à la moyenne des années 2016-2019, alors que 85 % des achats de logements anciens nécessitent un financement par crédit.
Ventes de logements anciens : des signes contrastés
Sur le premier trimestre 2025, les ventes de logements anciens progressent de 7,5 % en glissement annuel, confirmant la reprise par rapport à l’année précédente (-21,8 % en mars 2024). Cependant, en comparaison trimestrielle, une légère baisse de 1,1 % est observée. La forte activité de fin 2024 et la remontée des prix pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages, limitant les effets positifs de la baisse des taux.
Métropoles : des évolutions de prix très différenciées
La hausse des prix n’est pas homogène. Dans les métropoles comme Brest ou Nancy, les prix au m² augmentent rapidement (plus de 5 % sur un an), alors qu’ils stagnent à Lille ou Strasbourg (+2,5 %) et progressent faiblement à Marseille, Grenoble ou Toulouse. À l’inverse, Paris, Bordeaux et Lyon continuent d’enregistrer des baisses importantes.
Le phénomène de "fuite vers la périphérie" s’accentue, avec une décote croissante entre les centres-villes et les zones périphériques, surtout dans des métropoles comme Brest, Grenoble ou Strasbourg. En revanche, cette tendance ne se vérifie pas encore à Paris, Bordeaux ou Lyon.
Le marché des maisons : entre tension sur les prix et marges de négociation élevées
La pression sur le marché des maisons reste forte, notamment en raison de la demande des cadres et professions libérales souhaitant s’éloigner des centres urbains. Les marges de négociation atteignent des niveaux inédits : en moyenne 8,4 % pour l’ensemble du marché (+21 % sur un an), et 9,4 % pour les maisons (+24 %), contre 7,3 % pour les appartements.
Pour les grandes maisons familiales (5 à 6 pièces), les marges atteignent même 11 %, en hausse de 36 % sur un an. Cela reflète la tension entre la hausse des prix affichés et les capacités de financement limitées des acheteurs.
Des disparités régionales toujours marquées
La reprise des ventes est particulièrement dynamique en Province (+8,9 % sur un an), alors que l’Île-de-France, malgré un rebond (+4,3 %), reste pénalisée par des prix élevés et des exigences de crédit plus strictes. Certaines régions comme la Franche-Comté (+20 %), la Haute-Normandie, le Midi-Pyrénées ou la région PACA (+15 %) affichent une activité florissante. À l’inverse, le Centre reste en repli (-3 %) et la Lorraine ou le Languedoc-Roussillon enregistrent des hausses modestes (+2 %).
Une reprise encore incertaine
Si les indicateurs montrent une reprise réelle du marché immobilier ancien, celle-ci demeure fragile. L’environnement économique, les conditions de crédit et les incertitudes politiques constituent des freins majeurs. Sans amélioration significative de la solvabilité des ménages, le marché pourrait stagner malgré la hausse actuelle des prix.
