Le marché immobilier ancien montre des signes de redémarrage en 2025. Pourtant, derrière les chiffres encourageants, l’accès à la propriété demeure difficile pour de nombreux ménages. Selon le premier baromètre publié conjointement par Meilleurtaux et leboncoin, l’apport personnel exigé atteint désormais en moyenne 52 000 euros, un seuil qui exclut encore une partie importante des candidats à l’achat.
950 000 ventes en 2025 : un retour à un niveau d’avant-crise
L’année 2025 s’est achevée sur près de 950 000 transactions dans l’ancien, soit une progression de 11 % sur un an. Le marché retrouve ainsi un niveau comparable à celui de 2017. Cette reprise s’effectue toutefois dans un contexte financier bien différent de celui observé entre 2015 et 2021, période marquée par des taux historiquement bas.
En janvier 2026, les taux d’intérêt sur 20 ans s’établissent autour de 3,30 %, contre 1,05 % au plus bas. Même si les crédits immobiliers ont progressé en 2025 (600 000 opérations, soit +24 % sur les neuf premiers mois), le volume reste inférieur à celui de 2021. Les banques semblent toutefois plus enclines à financer les projets, avec une hausse de plus de 20 % des dossiers concrétisés.
Des délais de vente en légère amélioration
Le délai moyen de vente recule légèrement, passant de 62 à 61 jours. Les grandes métropoles sont les premières à bénéficier de cette embellie. À Paris, un bien se vend en moyenne en 42 jours, tandis qu’à Lyon le délai descend à 48 jours. Strasbourg et Bordeaux enregistrent également des ventes plus rapides.
En revanche, certaines villes accusent un ralentissement. À Perpignan, il faut désormais 73 jours pour conclure une vente, et à Nîmes 71 jours. L’écart entre les territoires se creuse donc nettement.
Les petites surfaces (T1 et T2) restent les plus dynamiques et se vendent en moyenne une semaine plus vite que les grands appartements.
Des prix globalement stables, mais des disparités locales marquées
Après une forte hausse entre 2017 et 2021 (+24 %), les prix immobiliers ont ralenti, n’augmentant que de 2 % depuis 2022. Toutefois, certaines villes affichent des progressions significatives. À Brest, les prix grimpent de 8 %, tandis que Mulhouse progresse de 7 % et Metz de 6 %. Caen se distingue avec une hausse de 13 % en deux ans.
À l’inverse, Nantes, Grenoble et Bordeaux confirment une baisse pour la deuxième année consécutive.
Dans la capitale, la rareté des biens soutient les prix : Paris enregistre une hausse de 5 %, notamment portée par la tension sur les trois-pièces.
Un marché profondément local
L’offre varie fortement d’une ville à l’autre. À Paris, 33 % des biens proposés sont des studios, contre une moyenne de 18 % ailleurs. À Rouen et Lille, les petites surfaces sont également très présentes.
À l’inverse, des villes comme Saint-Étienne ou Mulhouse proposent davantage de grands logements familiaux (T5 et plus).
Les écarts de prix sont tout aussi frappants. Si la majorité des biens se situent entre 100 000 et 300 000 euros, certaines villes restent plus accessibles, comme Le Mans, Perpignan ou Mulhouse. À l’opposé, les biens dépassant 500 000 euros représentent près de la moitié des annonces à Paris, et une part significative à Nice, Lyon et Aix-en-Provence.
Des critères de recherche stables, mais un pouvoir d’achat contraint
En 2025, le budget médian recherché s’élève à 221 000 euros pour une surface moyenne de 55 m². Les mensualités atteignent environ 1 259 euros sur 20 ans, hors frais annexes.
Paris reste un cas à part : le budget médian pour un studio de 32 m² atteint 320 000 euros. À Aix-en-Provence, il grimpe à 330 000 euros pour 54 m².
Malgré une légère détente des taux par rapport à 2024, la capacité d’emprunt ne progresse que marginalement (+3 %), insuffisante pour compenser des prix toujours élevés.
L’apport, principal obstacle à l’achat
Le véritable frein réside aujourd’hui dans l’apport personnel. En moyenne, les emprunteurs doivent mobiliser 17 % du prix d’achat, soit environ 52 000 euros. À Lyon, l’apport moyen dépasse 100 000 euros, et atteint 132 000 euros à Paris.
Pour un célibataire au revenu médian, cela représente environ 15 mois de salaire. Dans certaines grandes villes comme Aix-en-Provence, Lyon ou Nice, il faut plus de deux ans de revenus pour constituer l’apport nécessaire.
Les familles sont légèrement avantagées grâce à des revenus plus élevés, mais dans certaines villes, l’accession demeure hors d’atteinte. À Paris, l’achat d’un T4 de 80 m² nécessite un apport estimé à 685 000 euros.
Une reprise à deux vitesses
Si les signaux de redémarrage sont bien réels, hausse des ventes, délais raccourcis dans les grandes villes, retour progressif des crédits, le marché reste segmenté. Les territoires où la demande repose sur des besoins durables (emploi, études, parcours de vie) redémarrent plus vite.
Mais tant que l’apport personnel restera à un niveau aussi élevé, une partie importante des ménages restera à l’écart du marché. La reprise est donc bien engagée, mais elle demeure sélective et encore inaccessible pour beaucoup.
