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Logements vacants : dès 2027, les propriétaires seront directement identifiés par les mairies

À partir du 1er janvier 2027, les communes et intercommunalités disposeront automatiquement des informations fiscales concernant les logements recensés comme vacants sur leur territoire. Une transmission qui doit faciliter l’identification des biens inoccupés et permettre aux collectivités d’appliquer plus facilement la taxe sur les logements vacants.

Les mairies recevront directement les informations fiscales

Jusqu’à présent, les collectivités devaient solliciter l’administration fiscale pour obtenir la liste des logements vacants. À compter de 2027, cette démarche disparaîtra : le fisc transmettra automatiquement chaque année les données aux communes et aux intercommunalités à fiscalité propre.

Le fichier transmis pourra notamment contenir :

le nom et l’adresse du propriétaire ;
l’adresse du logement concerné ;
le type de logement ;
sa valeur locative cadastrale ;
son mode d’occupation ;
le motif déclaré de la vacance ;
la durée pendant laquelle le logement est resté vacant ;
le taux de taxation applicable.

Cette évolution est prévue par la loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. L’objectif est de permettre aux collectivités de croiser plus facilement les données fiscales avec la situation réelle des logements présents sur leur territoire.

Mais attention : la transmission automatique des informations ne signifie pas que tous les logements vacants seront automatiquement taxés.

Une taxation différente selon les communes

Dans les communes situées en zone tendue, la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation pourra s'appliquer après un an de vacance.

Le taux sera fixé à 17 % la première année d’imposition, puis à 34 %. Les communes pourront toutefois décider d’appliquer les taux maximaux prévus par la loi, soit 30 % puis 60 %.

Dans les communes qui ne sont pas situées en zone tendue, la taxation sera possible uniquement si la commune ou l’intercommunalité décide de mettre en place cette taxe. Elle pourra alors concerner les logements vacants depuis au moins deux ans, avec un taux pouvant atteindre 50 %.

À partir de 2027, cette nouvelle taxe remplacera les deux dispositifs actuellement applicables aux logements vacants.

Paris choisit les taux maximaux

Paris a déjà décidé d’appliquer les taux les plus élevés autorisés. Le Conseil de Paris a adopté cette mesure le 16 juillet 2026 : le taux sera de 30 % la première année d’imposition, puis de 60 %.

La capitale compte environ 139 075 logements vacants hors résidences secondaires, soit près de 10 % de son parc immobilier selon les données de l’Insee. La Ville de Paris souhaite ainsi remettre environ 20 000 logements sur le marché.

Concrètement, elle donne l’exemple d’un appartement vacant de 30 m² situé dans le 17e arrondissement : sa taxe passerait d’environ 790 € avant la réforme à 1 400 € en 2027, puis à 2 800 € à partir de 2028.

Une taxe calculée sur la valeur locative cadastrale

Le montant de la taxe dépendra de la valeur locative cadastrale du logement. Cette valeur fiscale repose sur une méthode d’évaluation datant de 1970, qui a depuis été actualisée grâce à différents coefficients.

Elle sert également de base au calcul de la taxe foncière, mais les deux mécanismes diffèrent. Pour la taxe foncière, seule la moitié de la valeur locative est retenue après un abattement forfaitaire de 50 %. Pour la taxe sur les logements vacants, c’est en revanche la valeur locative entière qui est utilisée.

Cette valeur peut donc avoir un impact important sur le montant finalement réclamé au propriétaire.

Selon ORKA.tax, qui affirme avoir analysé plus de 1 600 biens, 87 % des avis étudiés reposaient sur une valeur locative considérée comme trop élevée, avec un écart moyen estimé à 260 € par an et par foyer. Ces chiffres concernent toutefois uniquement les dossiers analysés par la plateforme.

Une erreur concernant la surface du logement, ses équipements, ses dépendances ou encore son état peut en effet modifier la valeur locative cadastrale et, par conséquent, le montant de la taxe.

Tous les logements vacants ne seront pas concernés

Le fait qu’un logement soit vide ne signifie pas nécessairement qu’il sera imposé.

Un logement occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année peut notamment échapper à la taxe. La vacance doit également être indépendante de la volonté du propriétaire dans certaines situations.

Des travaux importants, une succession bloquée ou encore l’impossibilité de trouver un locataire ou un acquéreur malgré un prix cohérent avec le marché peuvent notamment permettre de justifier la vacance.

Dans ces situations, le propriétaire doit être en mesure de démontrer que le logement ne pouvait pas être occupé ou vendu dans des conditions normales. Il est donc recommandé de conserver les justificatifs : devis de travaux, annonces immobilières, mandats, échanges avec les agences ou tout autre document permettant de démontrer la situation.

Les propriétaires ont intérêt à vérifier leurs informations

Avec la transmission automatique des données aux collectivités à partir de 2027, les propriétaires devront être particulièrement attentifs aux informations enregistrées par l’administration fiscale.

Ils peuvent notamment consulter les informations relatives à leurs biens depuis leur espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.

Si les caractéristiques du logement ou les informations cadastrales sont incorrectes, une demande de correction peut être effectuée auprès de l’administration fiscale. En cas de taxation injustifiée, le propriétaire pourra également déposer une réclamation.

À retenir : dès 2027, les mairies auront donc une vision beaucoup plus précise des logements vacants présents sur leur territoire et de l’identité de leurs propriétaires. Pour les propriétaires concernés, vérifier dès maintenant les informations fiscales de leurs biens et conserver les justificatifs de toute vacance subie peut permettre d’éviter une taxation injustifiée.

Vers un retour de l'équilibre de l'offre et la demande sur les prochains mois ?

Après près de 6 mois d'activité, la situation du marché immobilier confirme un état de stagnation. Les acheteurs font face à des difficultés croissantes pour obtenir un crédit et leur capacité d'emprunt diminue, ce qui entraîne une hausse des taux d'intérêt et des prix qui tardent à baisser. De leur côté, les vendeurs restent fermement attachés à leurs prix de vente et tardent à reconnaître la réalité du marché. Dans ce contexte, 70% des acheteurs préfèrent adopter une attitude attentiste et reporter leur projet immobilier. Ils choisissent plutôt une stratégie qui consiste à attendre une baisse des prix ou des taux d'intérêt à moyen terme, plutôt que de réviser leurs critères d'achat à la baisse. Cette situation entraîne une diminution du nombre d'acheteurs et il est probable que le volume global des transactions soit également en recul par rapport à 2022. Il est important de noter que malgré tout, 30% des personnes ayant des projets immobiliers sont disposées à revoir leurs critères. Certains élargissent leur zone de recherche en termes de localisation (20%), tandis que d'autres sont prêts à réduire la surface du bien (10%). En ce qui concerne le financement, il est observé que dans 46% des cas, les transactions conclues ce trimestre se font avec un apport minimum de 50%, selon les informations recueillies auprès des agents immobiliers indépendants. Ainsi, un profil type de l'acheteur en 2023 se dessine : des personnes ayant des projets immobiliers qui ont potentiellement constitué des réserves d'épargne, notamment pendant la période de la Covid-19. Les Français sont de gros épargnants et pour pallier à l’augmentation des taux, les acheteurs ont recours à leur liquidité, l’immobilier jouant à plein son rôle de valeur refuge. La demande ne cesse d'augmenter, mais les prix ne connaissent toujours pas de baisse significative. Certaines grandes villes maintiennent même une tendance à la hausse : +2,4 % à Lille, +1,5 % à Marseille, +1,3 % à Montpellier et +1,2 % à Strasbourg. Au niveau national, les professionnels du marché enregistrent une quasi-stagnation (+1,1%) par rapport à notre baromètre du 1er trimestre, malgré des conditions d'accès au crédit difficiles et pénalisantes. Le marché immobilier est donc confronté à un blocage inévitable si les vendeurs continuent de refuser de baisser leurs prix de vente. Cependant, une note positive se dégage du côté des agents immobiliers indépendants, qui déclarent qu'un vendeur sur deux serait désormais prêt à revoir son prix à la baisse (+7 points par rapport à avril 2023). Les délais de vente explosent partout en France L'effet direct d'un "marché favorable aux acheteurs" se traduit par une considérable augmentation des délais de vente au cours du deuxième trimestre 2023, qui ont tout simplement doublé, passant de 24 à 56 jours (entre la prise de mandat et la signature du compromis). Les délais de signature de compromis continuent d'augmenter et dépassent largement les deux mois. Des villes telles que Toulouse et Rennes atteignent même des records avec des augmentations respectives de 60% et 72% en seulement un trimestre. Bien que cet indicateur se dégrade nettement par rapport au premier trimestre, les délais restent dans la norme. "Les marchés tendus ne le sont plus vraiment, les acheteurs, en plus d'être moins nombreux, ne se précipitent plus et sont devenus de plus en plus exigeants", ajoute le PDG de La Boîte Immo. Le stock de biens à la vente augmente sur l’ensemble du territoire En tout logique, après un premier trimestre marqué par une forte tendance à la reconstitution des stocks et des délais de signature de compromis qui explosent, c’est sans surprise que l’on constate sur le 2ème trimestre une forte hausse du niveau des stocks avec près de 261 000 annonces de vente sur le parc La Boîte Immo. Sur la vente, on observe une croissance du stock de +65% vs T1. Le nombre moyen d’annonces par agence a été multiplié par 2,5. Parmi les 4 bassins observés, la plus grande augmentation du stock est en région Auvergne-Rhône-Alpes. La marge de négociation reste faible La marge de négociation, autrement dit la différence observée entre le prix de vente affiché sur l’annonce et le prix de la vente actée chez le notaire, reste autour des 5 points au deuxième trimestre. On constate une nouvelle fois que les vendeurs ne sont pas prêts à accepter des offres trop en dessous du prix de vente fixé. Le DPE : un rôle clé dans la réussite d’une vente Au premier trimestre, 8 indépendants interrogés sur 10 conseillaient en priorité aux vendeurs de baisser le prix de vente des biens avec DPE défavorables. Il semblerait que les propriétaires n’aient pas entendu ou écouté le conseil, puisqu’en juin 2023 80% des agents indépendants constatent que les délais de signature de compromis s’allongent pour l’achat ce type de biens. Ils ont bondi de + 35 jours par rapport au premier trimestre, passant à 59 jours (de la prise de mandat à la signature du compromis). Ces délais sont aussi supérieurs à la moyenne des biens “classiques” (56 jours). Les prix stagnent (+0,7%) et les négociations sont identiques au premier trimestre avec en moyenne 7% de différence entre le prix de vente affiché et le prix de vente acté (+2 points vs les biens “classiques”). Preuve encore que les vendeurs, même sur la catégorie de biens avec un DPE défavorables, ne souhaitent pas baisser leurs prix. Source : My Sweet Immo

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La déclaration obligatoire du 30 juin : Obligation de déclarer vos biens immobiliers

Si vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs logements, vous êtes soumis à une nouvelle obligation déclarative de vos biens immobiliers à usage d’habitation. Vous avez jusqu’au 30 juin inclus pour effectuer cette déclaration, sans quoi une amende d’un montant de 150 euros pourra vous être appliquée. Qui concerne cette nouvelle déclaration L’objectif de cette déclaration est de déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants. Cette déclaration concerne tous les propriétaires, particuliers et professionnels de biens immobiliers à usage d’habitation, et notamment : - Les propriétaires indivis - Les usufruitiers - Les sociétés civiles immobilières (SCI) Ces derniers doivent indiquer à quel titre ils occupent chacun de leur logement. Dans le cas où ils ne sont pas les occupants du bien, ils sont tenus de renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Comment déclarer ses biens immobiliers ? Pour effectuer la déclaration, il suffit de vous rendre sur le site « impots.gouv.fr », de vous connecter à votre espace personnel avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Il faudra ensuite aller dans votre espace « gérer mes biens immobiliers ». Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services des impôts seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une déclaration. Dans le cas où vous n’étiez pas le propriétaire du bien au 1er janvier 2023, c’est à l’ancien propriétaire de réaliser la déclaration d’occupation, et ce avant le 30 juin 2023. Source : mysweetimmo.com