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Marché immobilier : les notaires alertent sur le ralentissement de l’activité

Après les signes encourageants observés au printemps, le marché immobilier français semble marquer une pause. L’été 2026 a été moins dynamique pour les professionnels, avec une activité en recul et des acheteurs toujours plus exigeants. D’après la dernière enquête réalisée par Immonot auprès des notaires, les prochains mois devraient rester marqués par la prudence, tandis que les prix continuent de subir des ajustements.

L’activité immobilière ralentit pendant l’été

Le marché n’a pas confirmé l’embellie observée au printemps. Entre juin et août 2026, près d’un notaire sur deux, soit 49 %, a constaté une diminution de son activité. À l’inverse, seulement 16 % des professionnels interrogés ont observé une reprise des transactions, contre 26 % lors de la précédente enquête.

Cette baisse s’explique notamment par une demande moins importante. Les acquéreurs sont aujourd’hui moins nombreux, mais aussi beaucoup plus attentifs avant de passer à l’achat. Prix, état du logement, performance énergétique ou encore montant des travaux sont scrutés avec davantage de vigilance.

Les perspectives pour l’automne restent donc mesurées. 56 % des notaires tablent sur une stabilité du nombre de transactions, tandis que 37 % anticipent une nouvelle baisse. Seuls 7 % envisagent une progression des ventes.

Le marché continue ainsi de fonctionner, mais à un rythme plus lent. Les délais nécessaires pour vendre s’allongent également : ils atteindraient désormais en moyenne 110 jours selon les données citées dans l’enquête.

Les vendeurs confrontés à une nouvelle pression sur les prix

L’autre tendance forte de cette rentrée concerne les prix. 60 % des notaires interrogés déclarent avoir constaté une baisse des prix immobiliers, contre 52 % au printemps.

Ce chiffre doit cependant être interprété avec prudence : il reflète les observations des notaires interrogés et ne correspond pas à une baisse de 60 % des prix à l’échelle nationale.

Pour les prochains mois, la tendance devrait rester orientée vers la stabilité ou la baisse. 54 % des professionnels anticipent des prix stables à l’automne, tandis que 46 % prévoient une nouvelle diminution. Aucun des notaires interrogés ne mise sur une hausse.

Dans ce contexte, tous les biens ne sont pas logés à la même enseigne. Les logements bien situés, en bon état et proposés à un prix cohérent continuent de séduire les acquéreurs. En revanche, les biens nécessitant d’importants travaux, affichant un DPE peu performant ou présentant des charges élevées peuvent avoir davantage de difficultés à se vendre.

Le prix affiché devient déterminant

Pour les propriétaires souhaitant mettre leur logement sur le marché, le constat est donc assez clair : l’estimation du bien doit être particulièrement précise.

Fixer un prix volontairement élevé dans l’espoir de négocier ensuite peut aujourd’hui s’avérer risqué. Un logement surestimé peut rester plusieurs semaines, voire plusieurs mois, sans trouver d’acquéreur. Avec le temps, l’annonce peut perdre en visibilité et susciter davantage de négociations.

Avant une mise en vente, certains travaux peuvent également être pertinents pour améliorer l’attractivité du logement. Il ne s’agit toutefois pas de transformer entièrement le bien, mais plutôt de cibler les améliorations susceptibles de répondre aux attentes actuelles des acheteurs.

Le financement reste un frein pour les acquéreurs

Du côté des acheteurs, l’accès au crédit continue de jouer un rôle majeur. Le taux moyen évoqué dans le communiqué se situe autour de 3,30 %, tandis qu’une remontée vers 4 % d’ici la fin de l’année pourrait encore réduire la capacité d’emprunt de certains ménages.

Face à ces contraintes, les acquéreurs peuvent néanmoins bénéficier de différents dispositifs selon leur situation. Certaines banques proposent notamment des prêts à taux bonifiés, tandis que le PTZ peut également contribuer au financement de certains projets pour les ménages qui remplissent les conditions d’éligibilité.

Le marché des terrains semble, lui, résister davantage. 66 % des notaires interrogés anticipent une stabilité des prix, contre 34 % qui prévoient une baisse. Les terrains aux budgets maîtrisés pourraient notamment continuer à attirer les primo-accédants.

Changer de logement : les notaires recommandent la prudence

Dans ce contexte incertain, les notaires se montrent également prudents concernant les projets de changement de résidence.

88 % d’entre eux recommandent aux propriétaires de vendre leur logement avant d’en acheter un nouveau. L’objectif est notamment d’éviter de devoir financer deux biens simultanément ou de se retrouver contraint de vendre rapidement son ancien logement.

À l’inverse, seulement 5 % conseillent d’acheter avant de vendre et 7 % recommandent simplement d’attendre.

Cette stratégie n’est toutefois pas adaptée à toutes les situations. La décision doit notamment tenir compte de la situation financière du ménage, de la facilité à vendre le logement actuel sur le marché local et des conditions d’un éventuel prêt relais.

Un marché qui exige désormais davantage d’adaptation

L’enquête Immonot dresse finalement le portrait d’un marché immobilier loin d’être bloqué, mais beaucoup plus sélectif qu’auparavant.

Les acquéreurs restent présents, mais ils prennent leur temps et privilégient les logements présentant un bon rapport entre prix, emplacement et qualité. Pour les vendeurs, la capacité à proposer un bien correctement évalué et adapté aux attentes du marché devient donc essentielle.

Après une période estivale plus calme, la rentrée immobilière devrait ainsi rester placée sous le signe de la prudence. Dans ce contexte, connaître précisément la valeur de son bien et être accompagné par un professionnel du marché local peut constituer un véritable atout pour réussir sa vente.

Vers un retour de l'équilibre de l'offre et la demande sur les prochains mois ?

Après près de 6 mois d'activité, la situation du marché immobilier confirme un état de stagnation. Les acheteurs font face à des difficultés croissantes pour obtenir un crédit et leur capacité d'emprunt diminue, ce qui entraîne une hausse des taux d'intérêt et des prix qui tardent à baisser. De leur côté, les vendeurs restent fermement attachés à leurs prix de vente et tardent à reconnaître la réalité du marché. Dans ce contexte, 70% des acheteurs préfèrent adopter une attitude attentiste et reporter leur projet immobilier. Ils choisissent plutôt une stratégie qui consiste à attendre une baisse des prix ou des taux d'intérêt à moyen terme, plutôt que de réviser leurs critères d'achat à la baisse. Cette situation entraîne une diminution du nombre d'acheteurs et il est probable que le volume global des transactions soit également en recul par rapport à 2022. Il est important de noter que malgré tout, 30% des personnes ayant des projets immobiliers sont disposées à revoir leurs critères. Certains élargissent leur zone de recherche en termes de localisation (20%), tandis que d'autres sont prêts à réduire la surface du bien (10%). En ce qui concerne le financement, il est observé que dans 46% des cas, les transactions conclues ce trimestre se font avec un apport minimum de 50%, selon les informations recueillies auprès des agents immobiliers indépendants. Ainsi, un profil type de l'acheteur en 2023 se dessine : des personnes ayant des projets immobiliers qui ont potentiellement constitué des réserves d'épargne, notamment pendant la période de la Covid-19. Les Français sont de gros épargnants et pour pallier à l’augmentation des taux, les acheteurs ont recours à leur liquidité, l’immobilier jouant à plein son rôle de valeur refuge. La demande ne cesse d'augmenter, mais les prix ne connaissent toujours pas de baisse significative. Certaines grandes villes maintiennent même une tendance à la hausse : +2,4 % à Lille, +1,5 % à Marseille, +1,3 % à Montpellier et +1,2 % à Strasbourg. Au niveau national, les professionnels du marché enregistrent une quasi-stagnation (+1,1%) par rapport à notre baromètre du 1er trimestre, malgré des conditions d'accès au crédit difficiles et pénalisantes. Le marché immobilier est donc confronté à un blocage inévitable si les vendeurs continuent de refuser de baisser leurs prix de vente. Cependant, une note positive se dégage du côté des agents immobiliers indépendants, qui déclarent qu'un vendeur sur deux serait désormais prêt à revoir son prix à la baisse (+7 points par rapport à avril 2023). Les délais de vente explosent partout en France L'effet direct d'un "marché favorable aux acheteurs" se traduit par une considérable augmentation des délais de vente au cours du deuxième trimestre 2023, qui ont tout simplement doublé, passant de 24 à 56 jours (entre la prise de mandat et la signature du compromis). Les délais de signature de compromis continuent d'augmenter et dépassent largement les deux mois. Des villes telles que Toulouse et Rennes atteignent même des records avec des augmentations respectives de 60% et 72% en seulement un trimestre. Bien que cet indicateur se dégrade nettement par rapport au premier trimestre, les délais restent dans la norme. "Les marchés tendus ne le sont plus vraiment, les acheteurs, en plus d'être moins nombreux, ne se précipitent plus et sont devenus de plus en plus exigeants", ajoute le PDG de La Boîte Immo. Le stock de biens à la vente augmente sur l’ensemble du territoire En tout logique, après un premier trimestre marqué par une forte tendance à la reconstitution des stocks et des délais de signature de compromis qui explosent, c’est sans surprise que l’on constate sur le 2ème trimestre une forte hausse du niveau des stocks avec près de 261 000 annonces de vente sur le parc La Boîte Immo. Sur la vente, on observe une croissance du stock de +65% vs T1. Le nombre moyen d’annonces par agence a été multiplié par 2,5. Parmi les 4 bassins observés, la plus grande augmentation du stock est en région Auvergne-Rhône-Alpes. La marge de négociation reste faible La marge de négociation, autrement dit la différence observée entre le prix de vente affiché sur l’annonce et le prix de la vente actée chez le notaire, reste autour des 5 points au deuxième trimestre. On constate une nouvelle fois que les vendeurs ne sont pas prêts à accepter des offres trop en dessous du prix de vente fixé. Le DPE : un rôle clé dans la réussite d’une vente Au premier trimestre, 8 indépendants interrogés sur 10 conseillaient en priorité aux vendeurs de baisser le prix de vente des biens avec DPE défavorables. Il semblerait que les propriétaires n’aient pas entendu ou écouté le conseil, puisqu’en juin 2023 80% des agents indépendants constatent que les délais de signature de compromis s’allongent pour l’achat ce type de biens. Ils ont bondi de + 35 jours par rapport au premier trimestre, passant à 59 jours (de la prise de mandat à la signature du compromis). Ces délais sont aussi supérieurs à la moyenne des biens “classiques” (56 jours). Les prix stagnent (+0,7%) et les négociations sont identiques au premier trimestre avec en moyenne 7% de différence entre le prix de vente affiché et le prix de vente acté (+2 points vs les biens “classiques”). Preuve encore que les vendeurs, même sur la catégorie de biens avec un DPE défavorables, ne souhaitent pas baisser leurs prix. Source : My Sweet Immo

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La déclaration obligatoire du 30 juin : Obligation de déclarer vos biens immobiliers

Si vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs logements, vous êtes soumis à une nouvelle obligation déclarative de vos biens immobiliers à usage d’habitation. Vous avez jusqu’au 30 juin inclus pour effectuer cette déclaration, sans quoi une amende d’un montant de 150 euros pourra vous être appliquée. Qui concerne cette nouvelle déclaration L’objectif de cette déclaration est de déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants. Cette déclaration concerne tous les propriétaires, particuliers et professionnels de biens immobiliers à usage d’habitation, et notamment : - Les propriétaires indivis - Les usufruitiers - Les sociétés civiles immobilières (SCI) Ces derniers doivent indiquer à quel titre ils occupent chacun de leur logement. Dans le cas où ils ne sont pas les occupants du bien, ils sont tenus de renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Comment déclarer ses biens immobiliers ? Pour effectuer la déclaration, il suffit de vous rendre sur le site « impots.gouv.fr », de vous connecter à votre espace personnel avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Il faudra ensuite aller dans votre espace « gérer mes biens immobiliers ». Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services des impôts seront pré-affichées. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une déclaration. Dans le cas où vous n’étiez pas le propriétaire du bien au 1er janvier 2023, c’est à l’ancien propriétaire de réaliser la déclaration d’occupation, et ce avant le 30 juin 2023. Source : mysweetimmo.com