Qu'est-ce qu'un droit de préemption ? Il s'agit du droit qu'a une personne physique ou morale de se substituer à un potentiel acquéreur pour acheter un bien à sa place, aux conditions préalablement convenues.

Pendant que le marché immobilier classique subit un net ralentissement, l’immobilier de luxe, regroupant des biens de 1 à 5 millions d’euros, parait sortir son épingle du jeu.

En 2023, les Français sont toujours autant attachés à la propriété, surtout les jeunes générations. « L’État prend le contrepied des Français. Ceux-ci aspirent manifestement à devenir propriétaire, d’une maison, neuve, dans un environnement pas trop dense ; on leur répond qu’il serait préférable de louer un appartement ancien (mais rénové) dans une métropole. Je ne juge pas les motivations de l’État, je dis simplement qu’on ne fait pas le bonheur des gens contre leur gré. Il est temps de remettre de l’humain dans la politique du logement », commente Yannick Borde, Président de Procivis. Devenir propriétaire : toujours d’actualité Petit à petit, l’État délaisse les moyens mis en place pour soutenir l’accession à la propriété : suppression de l’APL accession en 2018 qui venait baisser de 25% les mensualités des acquéreurs aux revenus modestes, PTZ « recentré » dans le PLF 2024 jusqu’à exclure 75% des personnes éligibles et 93% des territoires ! Malgré ce, l’attachement des Français à la propriété ne faiblit pas, surtout pour les jeunes générations ! 61% des Français qui ne sont pas propriétaires déclarent en faire une priorité, et on dépasse les 80% chez les 18 à 34 ans. Autre fait marquant : la jeune génération est beaucoup plus ouverte à des modalités particulières d’accession à la propriété. Evolution culturelle ou simplement parce cette génération est moins bien dotée pour devenir propriétaire ? Un focus sur la région Île-de-France semble orienter la réponse vers une approche plutôt « pragmatique ». Le marché est tendu et les prix sont particulièrement élevés, d’où cette ouverture vers de nouvelles modalités. La maison individuelle : le bien idéal pour 75 % des Français Bien que le Gouvernement s’oriente vers un arrêt du développement de la construction de maisons individuelles (exclusion du dispositif Pinel et prêt à taux zéro plus éligibles), les Français sont toujours autant attirés par l’acquisition de maisons individuelles. Le neuf : une priorité pour 46 % des Français Presqu’un français sur deux souhaite acheter son prochain logement neuf, alors que ce type de logement représente moins d’1% du parc existant. 55 % des Français consultent les annonces immobilières Depuis 18 mois, nous constatons une chute vertigineuse de la demande, mais cela ne signifie pas que les Français ont cessé de vouloir déménager. Au contraire, les démarches entreprises n’ont jamais été aussi nombreuses : 55 % des Français consultent les annonces immobilières, et près d’un tiers de la population a engagé des démarches actives (visites, simulation de crédit…) au cours des derniers mois. La rénovation énergétique : entre conscience et méconnaissance Les propriétaires bailleurs ont assez bien conscience qu’ils doivent faire des travaux d’amélioration mais dans le même temps, nombreux sont ceux qui pensent qu’ils vont devoir retirer leur logement de la location. En intention comme en acte, il n’y a donc pas d’accélération des travaux de rénovation énergétique. Les chiffres sont sensiblement les mêmes que ceux de l’an dernier, alors même que les locataires semblent prêts à voir leur loyer augmenter en contrepartie de tels travaux. Deux tiers des propriétaires qui ont fait des travaux indiquent que les aides publiques les y ont incité. Quels sont les freins ? Peut-être que le défaut de connaissance est un élément de réponse. Les Français connaissent assez mal la performance énergétique de leur logement, et 45 % d’entre eux ne connaissent pas non plus la classe énergétique (DPE) de leur logement. Les sérieuses réserves émises sur la fiabilité des diagnostics de performance énergétique n’ont sans doute pas facilité les choses.

L’Etat a décidé de faire un effort exceptionnel en annonçant la prolongation du prêt à taux zéro jusqu’en 2027 et d’étendre le dispositif à plus de ménages.

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat qui vous permet d'acquérir un bien immobilier qui est en cours de construction ou qui sera construit ultérieurement.

Le viager immobilier est une méthode de vente immobilière unique, dans laquelle le vendeur reçoit une rente à vie à partir du moment où l'acte de vente est signé. Cette rente viagère, en plus d'offrir une source de revenu régulière pour le vendeur, présente également des avantages fiscaux considérables.

Pour rappel, un bien immobilier ne peut être vendu que par son ou ses propriétaires, nul ne peut vendre le bien d’un autre. Et lorsqu’il y a plusieurs propriétaires, tous doivent donner leur accord à la vente. 

Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d’une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s’accompagne d’une somme payée comptant lors de la signature de l’acte de vente, le bouquet.

Dans un contexte de marché immobilier en ralentissement et de ventes annuelles en baisse, trouver des solutions pour maintenir une activité florissante est essentiel. C'est là qu'intervient Interkab, la plus grande communauté d'agents immobiliers indépendants en France, qui favorise la collaboration entre ses membres pour décupler les opportunités professionnelles.

Le marché immobilier en France est confronté à des défis majeurs en 2023. Une brusque hausse des taux d'intérêt et une baisse significative de la production de crédit ont bouleversé l'industrie. Selon les prévisions de Meilleurs Agents lors de sa conférence de rentrée, cette tendance n'est pas prête de s'inverser pour 2024.

Selon la dernière étude de LaForêt, le marché locatif semble être sur le point de se bloquer. La demande augmente alors que l'offre diminue, ce qui crée une situation potentiellement inextricable. LaForêt met en garde en affirmant que le marché locatif est au bord de la saturation. Ce constat n'est pas surprenant étant donné que la demande a augmenté de 20%, tandis que l'offre a diminué dans la même proportion, selon le réseau d'agences immobilières. L'analyse de la situation est relativement simple. D'un côté, les locataires se retrouvent dans l'incapacité d'accéder à la propriété : "Empêchés d'accéder à la propriété, les locataires prolongent leur occupation des logements, entraînant une augmentation de la durée d'occupation." De l'autre côté, les propriétaires sont de moins en moins enclins à louer leurs biens : "Les investisseurs se montrent plus réticents en raison des critères d'accès au crédit imposés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ainsi que des règles d'encadrement des loyers et d'un calendrier de rénovation énergétique difficilement tenable." Selon LaForêt, le volume des transactions immobilières a enregistré une baisse de 14% entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023, comme le rapporte leur note. De plus, les délais de vente se sont allongés à l'échelle nationale, atteignant 88 jours, ce qui représente une augmentation de 8 jours en un an. LaForêt analyse cet accroissement comme étant le résultat d'un changement de comportement des acheteurs, qui font preuve d'une plus grande prudence. Ils prennent davantage de temps pour comparer, évaluer leurs finances et s'assurer que leur dossier de financement est solide avant de s'engager dans une transaction immobilière. Yann Jéhanno, président du réseau LaForêt, recommande des mesures pour sortir de cette situation. Il souligne l'importance de prendre en compte les problèmes structurels du logement en France, en favorisant une rénovation énergétique réaliste et mieux financée. Selon lui, l'État devrait également soutenir les investisseurs dans le parc locatif privé afin de répondre à une demande croissante. En outre, il estime qu'il faudrait décentraliser davantage le pays pour redonner de l'attractivité aux régions. Cette démarche serait "plus que jamais nécessaire pour désengorger les grandes agglomérations et permettre à chacun de vivre là où il le désire, dans les meilleures conditions possibles". Ces mesures combinées pourraient contribuer à sortir de l'impasse actuelle sur le marché immobilier. Source : bfmtv.com

Après près de 6 mois d'activité, la situation du marché immobilier confirme un état de stagnation. Les acheteurs font face à des difficultés croissantes pour obtenir un crédit et leur capacité d'emprunt diminue, ce qui entraîne une hausse des taux d'intérêt et des prix qui tardent à baisser. De leur côté, les vendeurs restent fermement attachés à leurs prix de vente et tardent à reconnaître la réalité du marché. Dans ce contexte, 70% des acheteurs préfèrent adopter une attitude attentiste et reporter leur projet immobilier. Ils choisissent plutôt une stratégie qui consiste à attendre une baisse des prix ou des taux d'intérêt à moyen terme, plutôt que de réviser leurs critères d'achat à la baisse. Cette situation entraîne une diminution du nombre d'acheteurs et il est probable que le volume global des transactions soit également en recul par rapport à 2022. Il est important de noter que malgré tout, 30% des personnes ayant des projets immobiliers sont disposées à revoir leurs critères. Certains élargissent leur zone de recherche en termes de localisation (20%), tandis que d'autres sont prêts à réduire la surface du bien (10%). En ce qui concerne le financement, il est observé que dans 46% des cas, les transactions conclues ce trimestre se font avec un apport minimum de 50%, selon les informations recueillies auprès des agents immobiliers indépendants. Ainsi, un profil type de l'acheteur en 2023 se dessine : des personnes ayant des projets immobiliers qui ont potentiellement constitué des réserves d'épargne, notamment pendant la période de la Covid-19. Les Français sont de gros épargnants et pour pallier à l’augmentation des taux, les acheteurs ont recours à leur liquidité, l’immobilier jouant à plein son rôle de valeur refuge.  La demande ne cesse d'augmenter, mais les prix ne connaissent toujours pas de baisse significative. Certaines grandes villes maintiennent même une tendance à la hausse : +2,4 % à Lille, +1,5 % à Marseille, +1,3 % à Montpellier et +1,2 % à Strasbourg. Au niveau national, les professionnels du marché enregistrent une quasi-stagnation (+1,1%) par rapport à notre baromètre du 1er trimestre, malgré des conditions d'accès au crédit difficiles et pénalisantes. Le marché immobilier est donc confronté à un blocage inévitable si les vendeurs continuent de refuser de baisser leurs prix de vente. Cependant, une note positive se dégage du côté des agents immobiliers indépendants, qui déclarent qu'un vendeur sur deux serait désormais prêt à revoir son prix à la baisse (+7 points par rapport à avril 2023). Les délais de vente explosent partout en France L'effet direct d'un "marché favorable aux acheteurs" se traduit par une considérable augmentation des délais de vente au cours du deuxième trimestre 2023, qui ont tout simplement doublé, passant de 24 à 56 jours (entre la prise de mandat et la signature du compromis). Les délais de signature de compromis continuent d'augmenter et dépassent largement les deux mois. Des villes telles que Toulouse et Rennes atteignent même des records avec des augmentations respectives de 60% et 72% en seulement un trimestre. Bien que cet indicateur se dégrade nettement par rapport au premier trimestre, les délais restent dans la norme. "Les marchés tendus ne le sont plus vraiment, les acheteurs, en plus d'être moins nombreux, ne se précipitent plus et sont devenus de plus en plus exigeants", ajoute le PDG de La Boîte Immo. Le stock de biens à la vente augmente sur l’ensemble du territoire En tout logique, après un premier trimestre marqué par une forte tendance à la reconstitution des stocks et des délais de signature de compromis qui explosent, c’est sans surprise que l’on constate sur le 2ème trimestre une forte hausse du niveau des stocks avec près de 261 000 annonces de vente sur le parc La Boîte Immo. Sur la vente, on observe une croissance du stock de +65% vs T1. Le nombre moyen d’annonces par agence a été multiplié par 2,5. Parmi les 4 bassins observés, la plus grande augmentation du stock est en région Auvergne-Rhône-Alpes. La marge de négociation reste faible La marge de négociation, autrement dit la différence observée entre le prix de vente affiché sur l’annonce et le prix de la vente actée chez le notaire, reste autour des 5 points au deuxième trimestre. On constate une nouvelle fois que les vendeurs ne sont pas prêts à accepter des offres trop en dessous du prix de vente fixé. Le DPE : un rôle clé dans la réussite d’une vente Au premier trimestre, 8 indépendants interrogés sur 10 conseillaient en priorité aux vendeurs de baisser le prix de vente des biens avec DPE défavorables. Il semblerait que les propriétaires n’aient pas entendu ou écouté le conseil, puisqu’en juin 2023 80% des agents indépendants constatent que les délais de signature de compromis s’allongent pour l’achat ce type de biens. Ils ont bondi de + 35 jours par rapport au premier trimestre, passant à 59 jours (de la prise de mandat à la signature du compromis). Ces délais sont aussi supérieurs à la moyenne des biens “classiques” (56 jours).  Les prix stagnent (+0,7%) et les négociations sont identiques au premier trimestre avec en moyenne 7% de différence entre le prix de vente affiché et le prix de vente acté (+2 points vs les biens “classiques”). Preuve encore que les vendeurs, même sur la catégorie de biens avec un DPE défavorables, ne souhaitent pas baisser leurs prix. Source : My Sweet Immo